1- É possível o ajuizamento de ação de cobrança de cotas condominiais no Juizado Especial Cível? Como proceder quando o condomínio não dispõe de verba para pagamento das custas, inviabilizando a cobrança na Justiça Comum?
M.S.B.

A matéria tem suscitado muita discussão, havendo aqueles que defendem o ajuizamento de ação de cobrança de cota condominial no Juizado Especial Cível, pelos condomínios residenciais, e outros que defendem a sua impossibilidade.

No Estado do Rio de Janeiro, o entendimento dos juízes dos JEC é que o condomínio não pode demandar, no polo ativo, no Juizado Especial.

Como alternativa para viabilizar a cobrança das cotas condominiais, nos casos de insuficiência de caixa para pagamento das custas processuais, pode-se pleitear o pagamento das custas ao final do processo, o que por vezes tem sido deferido pelo Judiciário, quando o condomínio comprova de forma cabal sua dificuldade econômica, conforme decisões proferidas pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

 

2- É possível a eleição de uma administradora como síndica do condomínio, tendo em vista a ausência de candidatos entre os condôminos?
C.D.F

O tema já estava previsto na Lei nº 4.591/1964 e veio a ser repetido no Código Civil de 2002.
Tanto um como o outro estabelecem que o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.

Assim, não há impedimento legal para que uma administradora de condomínios seja eleita síndica, desde que não haja vedação na Convenção.

 

3- É possível fixar o critério de rateio das despesas condominiais em cotas iguais, sendo que uma quitinete paga o mesmo valor que as demais unidades, que possuem frações ideais distintas?
M.S.S.M.

Tanto a Lei nº 4.591/1964 como o Novo Código Civil de 2002, ao tratarem do rateio das despesas condominiais, estabelecem que, salvo disposição em contrário na Convenção, o rateio será feito com base na fração ideal.

Assim, o primeiro passo é verificar na Convenção condominial qual o critério adotado para o rateio das despesas. Sendo ele omisso, prevalecerá o da fração ideal, que é o critério previsto na norma legal.

Havendo previsão de rateio de forma diversa, pretendendo-se alterá-la, deverá ser providenciada a modificação da Escritura de Convenção, que depende da aprovação de 2/3 dos condôminos.